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임대차 3법이 통과되면서 시장에서 전세매물이 줄어들고, 결국에는 전세 제도가 사라질 것이라는 소문이 돌고 있습니다. 전세보증금을 마음대로 올릴 수 없게 되기 때문에 집주인들이 전세를 월세로 전환하기 때문이라고 하는데요. 뭐 반은 맞고 반은 틀린말입니다.
일단 시중에 풀려있는 전세자금대출 잔액이 500조에 육박하고 있습니다. 만약 전세를 순수 월세로 모두 전환하는 경우 집주인들이 어디선가 500조를 마련해서 임차인에게 돌려줘야하는데요. 사실상 불가능합니다.
대신 전세에서 전세보증금 상승분을 월세 형태로 받는 반전세 매물은 빠르게 증가할 것 같습니다. 전세보증금은 법에서 정한 5% 이상 올릴 수 없는데요. 반전세 형태로 계약을 할 경우 월세는 어느정도 받아야 할까요? 여기서 전월세전환율이 등장합니다.
전월세 전환율이란?
전월세전환율이란 전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율을 말합니다. 전월세전환율은 다음 공식에 의해 계산됩니다.
전월세전환율 = (월세 x 12개월) / (전세 보증금 - 월세 보증금) x 100
예를 들어 5억짜리 아파트 전세를 보증금 1000만원에 월세 250만원으로 전환한 경우를 계산해보겠습니다.
(250만원 x 12개월) / (5억 - 1000만원) x 100 = 6.122%
이 경우 전월세전환율은 6.1% 정도가 됩니다. 전월세전환율이 높아지면 전세 대비 월세의 부담이 늘어나게 되고, 낮아지면 전세에 비해 월세의 부담이 적어진다는 의미입니다.
전월세전환율 제한
중요한 점은 전월세전환율을 집주인 마음대로 정할 수는 없다는 것입니다. 전세금 5억짜리 아파트의 임차인에게 월세로 전환할꺼라고 말하면서 보증금 1000만원에 월세 1000만원을 부를 수 없다는 의미입니다.
전월세전환율의 상한은 법으로 정해져있는데요. 집주인과 임차인의 계약을 갱신하는 시점의 기준금리가 중요합니다.
기준금리(0.5%) + 주택임대차보호법상 제한산정율(3.5%) = 4%
현행으로는 전월세전환율은 최대 4%까지만 허용되어 있습니다.
전월세전환율 공식을 이용해 전세를 월세로 바꾸는 공식, 월세를 전세로 바꾸는 공식을 도출해보면 다음과 같습니다.
월세 = (전월세전환율 / 100) x (전세 보증금 - 월세 보증금 ) / 12
월세 보증금 = 전세보증금 - (월세 x 12개월 / 전월세전환율) x 100
전세보증금 = (월세 x 12개월 / 전월세전환율) x 100 + 월세 보증금
자, 이걸 이용해서 계산해보겠습니다.
5억짜리 전세 보증금의 아파트를 월세 보증금 1000만원짜리 월세로 변경하고 싶은 경우, 현행 4% 전월세전환율을 적용했을 때를 계산해보면 다음과 같습니다.
(4% / 100) x (5억 - 1000만원) / 12 = 163.3만원
한달에 받을 수 있는 법정월세 상한은 163.3만원입니다.
한달에 100만원의 월세를 받고 싶다면 월세 보증금은 어느정도로 조정해야할까요? 다음과 같이 계산해보면 됩니다.
5억 - (100만원 x 12개월 / 4%) x 100 = 2억원
보증금 5억짜리 아파트를 보증금 2억에 월세 100만원으로 조정할 수 있습니다.
보증금 1000만원에 월세 300만원짜리 아파트를 전세로 전환할 경우 얼마에 계약해야할지도 계산할 수 있습니다.
(300만원 x 12 / 4% ) x 100 + 1000만원 = 9억 1000만원
1000만원에 월세 300만원짜리 아파트는 9억 1000만원의 전세로 변경할 수 있습니다.
전월세전환율 변경
2020년 8월 19일 기획재정부 발표에 따르면 현행 4%인 전월세전환율을 2.5%로 하향 조정하는 방안을 추진한다고 합니다. 정부는 8월 중 입법 예고를 통해 10월중 시행할 것으로 보입니다.
전월세전환율이 2.5%로 하향 조정된 경우를 기준으로 다시 계산해보겠습니다.
5억짜리 전세 보증금의 아파트를 월세 보증금 1000만원짜리 월세로 변경할 경우,
(2.4% / 100) x (5억 - 1000만원) / 12 = 98만원
한달에 100만원의 월세를 받고 싶다면 월세 보증금을 1000만원 언저리까지 내려야합니다.
보증금 1000만원에 월세 300만원짜리 아파트를 전세로 전환할 경우
(300만원 x 12 / 2.4% ) x 100 + 1000만원 = 15억 1000만원
전세를 월세로 전환할 경우 매우 불리해졌고, 월세를 전세로 전환할 경우 더 높은 금액을 받을 수 있게 됩니다.
정부의 전월세전환율 변경을 부정적으로 바라보고 있는 분들은 이번 조치로 월세를 주고 있는 임대인들이 전세로 전환하여 더 많은 보증금을 받아갈 것이고, 그 때문에 전세가격 폭등이 올 것이라고 말하고 있습니다. 계약갱신청구권 시행으로 시장에 전세매물이 줄어든 상황에서 월세->전세 전환 매물이 전세보증금을 올릴 가능성은 물론 있습니다.
다만 월세를 주고 있는 임대인이 안정적으로 월세를 받다가 갑자기 전세로 전환할 이유가 딱히 떠오르지는 않습니다. 다주택자들에 대한 규제가 강화되어 있는 상황에서 갭투자를 늘리기도 애매하고, 기준금리가 떨어져있는 상황에서 은행 예금으로 넣어두기도 애매합니다. 그렇다고 보증금으로 주식을 할까요? 그럴수도 있겠네요.
아무튼 정부의 의도대로 전월세 시장이 안정화 될지 반대로 전세가 폭등이 불러와질지는 두고 봐야할 것 같습니다. 그렇지만 아마도 부작용이 있으면 또 다음 대책이 나올 것 같네요. (표준임대료 제도에 대한 논의도 진행되고 있습니다.)