전세 자금 추가 대출시 집주인 동의 받지 말라 지침

세입자가 추가 전세대출을 받을 때, 은행들이 관행적으로 집주인에게 받아온 '전세대출 동의 서류'를 앞으로는 받지 말라는 지침을 정부가 은행들에게 전달했습니다. 주택임대차보호법 개정으로 집주인들이 세입자의 추가 전세대출을 동의하지 않는 방법으로 계약 연장을 방해할 수 있다는 논란에 따른 조치로 해석됩니다.

세입자가 5%의 추가 전세대출금을 올려줄 여력이 없는 경우 은행에서 전세자금대출을 추가로 받아서 보증금을 올려줘야합니다. 하지만 이 과정에서 집주인의 동의가 필요한 현 상황에서는 세입자의 계약갱신 청구권이 제대로 효력을 발휘할 수 없다는 논란이 있었습니다.

은행이 집주인의 동의 서류를 받는 것은 관행에 의한 것으로 법에 따라 집주인의 동의 없이도 대출이 가능해야 합니다. 따라서 정부부처는 세입자가 계약 연장을 위해 추가 전세대출을 받을 때 은행이 집주엔에게 받던 '전세대출 동의 서류'를 받지 말라는 지침을 최근 보증기관을 통해 은행권에 전달했다고 합니다.

 

전세 대출시 은행이 집주인 동의를 받았던 이유

일단 한국에만 있는 특이한 제도인 '전세'와 더불어 '전세 대출'이라는 금융 상품도 굉장히 특이합니다. 전세 대출은 세입자가 받지만 대출금은 집주인에게 바로 송금됩니다. 전세대출 명목으로 받은 대출금을 전세 보증금이 아닌 다른 용도로 사용하는 것을 막기 위함입니다.

은행은 전세 계약기간이 만료되면 잔여 대출금을 집주인에게 돌려받게 됩니다. 대출을 일으키는 시작점은 세입자이지만 전세 계약과 관련해서 돈이 오고가는 주체는 집주인과 은행인 상황입니다. 때문에 은행은 집주인을 대상으로 '전세보증금반환채권'을 갖게 됩니다.

은행은 지급된 전세 대출금을 회수하지 못할 경우를 대비해 'HUG(주택도시보증공사)'나 'SGI(서울보증보험)'에서 보증을 받게 됩니다. 전세대출을 받아보시면 저 두 이름을 많이 들어보셨을 겁니다. 만약 전세만료이후 집주인이 전세보증금을 반환하지 않으면, 보증기관이 은행에게 대출금을 지급하고, 향후 집주인에게서 대출금을 회수하기 위해 보증 기관은 은행의 채권을 가져가거나 채권에 질권을 설정하게 됩니다.

채권 양도나 질권 설정 사실은 보증기관이 집주인에게 통히만해도 효력이 발생하는데요. 그 동안 은행들은 자체적인 안전장치의 차원으로 집주인의 서명 같은 동의를 받아왔던 것입니다.

이 때문에 정부부처는 보증기관을 통해 은행에게 집주인의 동의를 받지 말라는 강제 지침을 내린겁니다.

주택임대차보호법 개정을 시작으로 세입자 보호 장치가 하나씩 꼼꼼하게 메꿔지고 있습니다.